요약: 화성 향남 롯데캐슬 시그니처는 청약홈 입주자모집공고문에 ‘비규제지역’으로 표기된 단지입니다. 공고문 기준으로 청약통장 12개월 이상이면 세대주가 아니어도 1순위가 가능하고, 1주택 소유 세대도 추첨제로 신청할 수 있습니다. 다만 1주택 세대가 들어갈 수 있는 자리는 일반공급 791세대 중 추첨제에서 무주택 우선(추첨 물량의 75%)을 배정하고 남은 물량으로, 계산해 보면 약 134~136세대(약 17%)로 추정됩니다. 접수는 특별공급 11월 2일, 1순위 11월 3일, 2순위 11월 4일이고 당첨자 발표는 11월 10일입니다. 확인일은 2026년 10월 22일이며, 이 글은 청약을 권하거나 당첨·시세차익을 약속하는 글이 아닌 일반 정보입니다.
먼저 확인: 동탄은 규제, 향남은 비규제(공고문 표기)
국토교통부는 2026년 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했고, 효력은 7월 1일부터 발생했다고 언론이 보도했습니다. 같은 화성시라도 향남읍이 속한 만세구는 이 지정에서 제외된 것으로 보도되었고, 향남 롯데캐슬 시그니처 입주자모집공고문 1쪽 ‘단지 주요정보’의 규제지역여부 칸에도 ‘비규제지역’으로 표기되어 있습니다(2026년 10월 22일 공고문 PDF 직접 확인).
| 구분 | 동탄구 (규제) | 향남읍·만세구 (비규제 보도) |
|---|---|---|
| 지역 지정 | 투기과열지구·조정대상지역 (2026-07-01~) | 비규제지역 (공고문 표기) |
| 1순위 신청 | 세대주 중심 | 세대주 요건 없음, 세대원도 가능 (공고문) |
| 청약통장 가입기간 | 24개월 (아크메르 동탄 공고 기준) | 12개월 (공고문) |
| 재당첨 제한 | 적용 (아크메르 동탄 공고 기준) | 없음 (공고문) |
| 대출 규제 | LTV 강화 | 동탄구보다 완화되었다고 보도(수치는 매체마다 달라 확인 필요) |
국토부 고시 원문은 따로 열람하지 못했고 동탄구 지정은 언론 보도 기준입니다. 향남 단지의 규제 여부는 공고문 표기를 근거로 썼으며, 청약 전에 공고문 1쪽과 3쪽에서 한 번 더 확인해 주세요. 동탄의 규제 단지 사례는 아크메르 동탄 95·99 1주택자 추첨 글에 정리했습니다.
일정·세대수·분양가 한눈에
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신리 산 13-13 일원 |
| 규모 | 지하 3층~지상 최고 29층, 17개 동, 총 1,542세대 |
| 특별공급 / 일반공급 | 751 / 791세대 (공고문) |
| 모집공고일 | 2026-10-21 (공고문) |
| 청약 접수 | 특별공급 2026-11-02(월), 1순위 11-03(화), 2순위 11-04(수) (공고문·청약홈) |
| 당첨자 발표 | 2026-11-10(화) (공고문·청약홈). 11월 3일은 1순위 접수일입니다 |
| 서류접수 / 계약 | 당첨자 서류접수 2026-11-14(토)~11-17(화), 계약 2026-11-23(월)~11-25(수) (공고문) |
| 입주 예정 | 2029년 12월 예정 (공고문) |
| 분양가 | 전체 4억 6,700만 ~ 7억 2,700만원, 분양가상한제 미적용 민영주택 (공고문 공급금액표) |
일정은 공고문 3쪽 ‘청약 및 계약 등 주요일정’과 청약홈 분양정보가 일치합니다. 서울시 장애인 특별공급 안내에는 10월 26일 접수·11월 4일 발표가 나오지만, 공고일이 10월 15일 예정에서 10월 21일로 바뀐 것으로 보여 현재 일정으로 쓰지 않았습니다. 당첨자 발표일이 같은 날인 다른 단지(청약홈 목록 기준 인천 청라 아크원 푸르지오 등)와 중복 청약하면 모두 무효 또는 부적격 처리될 수 있으니 목록에서 발표일을 꼭 비교하세요.
| 주택형 | 전체 (특별/일반) | 분양가(최저~최고) |
|---|---|---|
| 84A | 291 (159/132) | 4억 6,700만 ~ 5억 3,600만원 |
| 84B | 136 (72/64) | 4억 9,500만 ~ 5억 4,300만원 |
| 84C | 412 (225/187) | 4억 6,700만 ~ 5억 3,500만원 |
| 84D | 89 (49/40) | 4억 7,500만 ~ 5억 3,900만원 |
| 84E | 301 (165/136) | 4억 7,300만 ~ 5억 4,200만원 |
| 84F | 83 (45/38) | 5억 200만 ~ 5억 4,600만원 |
| 84G | 19 (11/8) | 4억 9,500만 ~ 5억 3,200만원 |
| 102㎡ | 56 (7/49) | 5억 9,500만 ~ 6억 4,000만원 |
| 112㎡ | 78 (9/69) | 5억 9,700만 ~ 6억 7,800만원 |
| 120㎡ | 77 (9/68) | 6억 4,700만 ~ 7억 2,700만원 |
84㎡ 계열이 1,331세대로 전체의 약 86%입니다. 위 세대수와 최저~최고 분양가는 공고문 5~7쪽 표와 일치합니다. 층·동·라인별 정확한 금액은 공고문 가격표(6~7쪽)에서 확인해야 합니다.
1주택자의 자리: 가점·추첨·무주택 우선 (주택형별 세대수는 추정치)
공고문 36쪽 기준으로 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하(84A~84G)는 가점제 40%, 추첨제 60%이고, 85㎡ 초과(102·112·120)는 추첨제 100%입니다.
- 가점제: 입주자모집공고일 현재 세대원 모두 주택이 없어야 합니다. 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 분과 그 세대원은 가점제 청약이 불가합니다.
- 추첨제(1순위): 공고문은 3단계로 안내합니다. 1단계는 추첨제 물량의 75%를 무주택 세대구성원에게, 2단계는 남은 물량을 무주택 세대구성원과 1주택을 소유한 세대에게, 3단계는 그래도 남으면 1순위 해당자 중 아직 선정되지 않은 분에게 배정합니다. 같은 단계 안에서는 해당지역(화성시) 거주자가 기타지역(경기·서울·인천) 거주자보다 먼저 선정됩니다.
- 2주택 이상 세대: 공고문은 2주택 이상 세대를 1순위에서 제외한다는 문구를 두지 않았고, 3단계 잔여 물량이 ‘1순위 해당자 중 미선정자’를 대상으로 한다고만 적었습니다. 2단계까지 물량이 소진되면 3단계까지 오기 어려우니, 본인 세대의 주택 수는 공고문 45쪽 ‘주택소유여부 판정기준’으로 확인해 주세요.
| 주택형 | 일반공급 | 가점제 | 추첨제 | 추첨 중 무주택 우선 | 추첨 중 무주택+1주택 |
|---|---|---|---|---|---|
| 84A | 132 | 53 | 79 | 60 | 19 |
| 84B | 64 | 26 | 38 | 29 | 9 |
| 84C | 187 | 75 | 112 | 84 | 28 |
| 84D | 40 | 16 | 24 | 18 | 6 |
| 84E | 136 | 55 | 81 | 61 | 20 |
| 84F | 38 | 16 | 22 | 17 | 5 |
| 84G | 8 | 4 | 4 | 3 | 1 |
| 102㎡ | 49 | 0 | 49 | 37 | 12 |
| 112㎡ | 69 | 0 | 69 | 52 | 17 |
| 120㎡ | 68 | 0 | 68 | 51 | 17 |
| 합계 | 791 | 245 | 546 | 412 | 134 |
추정치 안내: 위 표의 ‘일반공급’ 열은 공고문 5쪽 값이지만, 가점제·추첨제·무주택 우선·무주택+1주택 열은 공고문에 주택형별 표로 나와 있지 않습니다. 공고문의 비율(가점 40%, 추첨 60%, 추첨의 75% 무주택 우선)을 주택형별로 올림해 계산한 추정치이며, 합계(245·546·412·134)는 다시 더해 일치를 확인했습니다. 합계 물량에 비율을 바로 적용하면 무주택 우선이 410세대, 나머지가 약 136세대로 달라질 수 있습니다. 어느 쪽이든 1주택 세대가 들어갈 수 있는 몫은 일반공급 791세대의 약 17%입니다. 84㎡만 보면 약 88세대(일반 605세대 중 약 15%)입니다. 이 물량에는 낙첨한 무주택자도 함께 들어오므로 경쟁은 더 클 수 있고, 공고문 5쪽에는 최하층 우선배정 61세대가 별도로 표시되어 있습니다. 특별공급에서 미달이 나면 일반공급 세대수가 바뀔 수 있습니다.
자격·재당첨·전매·거주의무
- 거주지: 모집공고일 현재 화성시 또는 수도권(경기·서울·인천) 거주, 만 19세 이상 또는 세대주인 미성년자. 화성시 거주자가 먼저 선정됩니다(공고문 3쪽·36쪽)
- 청약통장: 1순위는 가입 12개월 이상 + 지역·면적별 예치금 충족, 2순위는 통장 가입자. 청약예금 예치금은 화성시·경기 거주자(특별시·광역시 외) 기준 전용 85㎡ 이하 200만원, 102㎡ 이하 300만원, 135㎡ 이하 400만원이고, 서울은 300·600·1,000만원, 인천은 250·400·700만원입니다(공고문 36쪽). 가입 통장으로 신청 가능한 면적까지만 청약할 수 있습니다
- 세대주가 아닌 세대원도 1순위 가능, 재당첨 제한 없음, 거주의무기간 없음, 일반공급은 소득·자산 기준 없음(소득·자산 기준은 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급에만 적용) (공고문 1쪽)
- 전매: 당첨자 발표일(2026-11-10)부터 6개월, 특별공급·일반공급 동일 (공고문 4쪽)
- 거주지역 우선공급: 비율을 정해 나누지 않고 해당지역(화성시) 거주자를 먼저 선정한 뒤 기타지역 거주자를 선정합니다 (공고문 36쪽)
- 기존 주택 처분 조건: 읽은 쪽(일반공급 36~39쪽 포함)에서 1주택 세대에게 기존 주택을 처분하라는 조건·기한은 찾지 못했습니다. 다만 공고문 전체를 다 읽지는 못했으니 신청 전 직접 확인이 필요합니다
공고문 2쪽은 당첨자 발표일이 같은 주택에 2건 이상 중복 신청하면 모두 무효 또는 부적격 처리될 수 있고, 발표일이 다른 주택에 당첨되면 발표일이 늦은 쪽은 자동 취소된다고 안내합니다. 같은 단지에서 특별공급과 일반공급은 각 1건씩 신청할 수 있습니다. 다른 단지와 발표일이 겹치는지 확인해 주세요.
자금 계획은 따로
84F 최고가(5억 4,600만원) 기준으로 공고문 7쪽은 계약금 5% 2,730만원(계약 시 1,000만원, 30일 이내 1,730만원), 중도금 60% 3억 2,760만원(6회에 걸쳐 10%씩, 1회차 2027년 6월 18일), 잔금 35% 1억 9,110만원으로 안내합니다. 중도금 대출은 사업주체가 알선하는 금융기관에서 가능하지만 개인별로 한도가 다르거나 불가할 수 있고, 불가하면 직접 내야 합니다. 대출 이자는 입주지정기간 최초일 전일까지 사업주체가 납부한다는 안내가 있으나 ‘이자후불제’라는 표현은 공고문에 쓰이지 않았습니다(42쪽). 1주택자는 기존 주택 때문에 대출 조건이 달라질 수 있고, 구체적인 대출 한도는 이 글에서 확인하지 못한 항목입니다.
접수 전 확인 순서
- 공고문에서 지역 구분(비규제 표기)과 접수 날짜(11/2·11/3·11/4) 확인
- 세대 구성과 보유 주택 수 확인
- 청약통장 12개월 가입 여부와 예치금 확인
- 전매 6개월, 당첨자 발표일(11/10)과 다른 단지 발표일 겹침 확인
- 중도금·잔금 자금 계획 점검
공식 출처와 확인일
2026년 10월 22일에 확인했습니다. 청약홈 입주자모집공고문 PDF 원문(59쪽 중 일부 쪽 제외)과 대조했고, 일정·세대수·분양가·규제지역 표기·자격·전매는 공고문 기준입니다. 동탄구 규제지역 지정은 언론 보도 기준이며, 주택형별 가점·추첨 세대수는 공고문 비율로 계산한 추정치입니다. 특별공급 세부 등 일부 쪽은 읽지 못했습니다. 이 글은 청약·투자를 권유하지 않으며, 당첨이나 시세차익을 보장하지 않습니다.
청약홈 · 화성 향남 롯데캐슬 시그니처 입주자모집공고 주요정보: 일정·세대수·공급금액, 공고문 PDF 링크 제공
입주자모집공고문 PDF(청약홈): 비규제지역 표기, 가점·추첨 비율, 무주택 우선 3단계, 예치금, 전매, 중도금
헤럴드경제 2026-07-16: 동탄구 규제 지정, 향남 비규제, 세대원 1순위·재당첨 제한 없음 보도
머니투데이방송 2026-06-30: 동탄·기흥·구리 투기과열지구 지정
서울시 새소식: 장애인 특별공급 기관추천 안내(위치, 일정 참고)
